Luật thừa kế đất đai là một trong những nội dung pháp lý quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các bên liên quan khi có tài sản là quyền sử dụng đất để lại. Việc hiểu rõ quy định mới nhất về chia thừa kế đất đai sẽ giúp bạn đảm bảo quyền lợi hợp pháp, tránh phát sinh tranh chấp không đáng có trong quá trình phân chia di sản. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp thông tin chi tiết, dễ hiểu về luật thừa kế đất đai theo quy định hiện hành.
Thừa kế đất đai là gì?
Theo Điều 612 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản do người chết để lại được gọi là di sản, trong đó nhà đất và quyền sử dụng đất được xếp vào nhóm bất động sản đặc biệt. Khái niệm thừa kế đất đai được hiểu là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người đã mất sang người còn sống thông qua di chúc hợp pháp hoặc theo pháp luật. Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân, người thừa kế chỉ được nhận quyền sử dụng đất, phải đăng ký sang tên “sổ đỏ” và tuân thủ điều kiện của Luật Đất đai 2024 (hiệu lực 01/01/2025).
Căn cứ pháp luật điều chỉnh việc thừa kế đất đai
- Bộ luật Dân sự 2015 – Chương XX quy định về thừa kế, điều kiện của di chúc, thứ tự hàng thừa kế.
- Luật Đất đai 2024 – Chương XIII nêu nguyên tắc quản lý, cấp giấy chứng nhận và chuyển quyền sử dụng đất.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi 2025) hướng dẫn chi tiết đăng ký đất đai.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ địa chính, thủ tục sang tên.
Chia thừa kế đất đai dựa trên các trường hợp sau:
Thừa kế theo di chúc
- Di chúc phải lập thành văn bản, người lập minh mẫn, tự nguyện.
- Nội dung xác định rõ thửa đất, phần diện tích, người được hưởng.
- Người thừa kế liên hệ công chứng để công bố di chúc, lập hồ sơ sang tên.
Thừa kế theo pháp luật
- Áp dụng khi không có di chúc, di chúc vô hiệu hoặc người được chỉ định từ chối nhận.
- Hàng thừa kế đầu tiên bao gồm: vợ, chồng, cha mẹ ruột, con ( cả con nuôi và ruột)
- Nguyên tắc chia đều, không phân biệt giới tính, tuổi tác hay yếu tố thứ bậc.
Quy định chia đất thừa kế trong một số trường hợp đặc biệt
Đất chưa có sổ đỏ
- Người để lại di sản đã sử dụng đất ổn định, có giấy tờ nguồn gốc.
- Những người thừa kế nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận đồng thời kê khai nhận thừa kế đất đai.
Đất đang tranh chấp
- Cơ quan đăng ký tạm ngưng sang tên cho đến khi có kết quả hòa giải hoặc bản án có hiệu lực.
- Người thừa kế nên gửi đơn hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện.
Người thừa kế ở nước ngoài
- Có quyền ủy quyền cho người đại diện tại Việt Nam để nhận và quản lý di sản.
- Nếu không liên lạc được, phần di sản được quản lý tạm thời theo Điều 660 BLDS.
Thủ tục chia thừa kế đất đai theo đúng luật
- Chuẩn bị hồ sơ: Giấy chứng tử, giấy tờ cá nhân, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản di chúc (nếu có).
- Nơi nộp: Văn phòng công chứng hoặc UBND cấp huyện nơi có đất.
- Quy trình: (1) Công chứng văn bản thỏa thuận phân chia; (2) Kê khai thuế, lệ phí trước bạ; (3) Nộp tờ khai tại Văn phòng đăng ký đất đai.
- Thời hạn giải quyết: 10–15 ngày làm việc kể từ khi hồ sơ hợp lệ.
Một số câu hỏi thường gặp
- Di chúc miệng không bằng văn bản có giá trị không? Có, nếu được lập trong trường hợp cấp bách và có ít nhất hai người làm chứng, sau đó phải được ghi lại thành văn bản trong vòng 05 ngày.
- Con riêng có được nhận đất? Có, khi được người để lại di sản chỉ định trong di chúc hoặc thuộc hàng thừa kế thứ nhất.
- Thuế thu nhập cá nhân khi nhận thừa kế đất đai là bao nhiêu? 10% trên giá trị quyền sử dụng đất trừ trường hợp miễn thuế cho người thừa kế là vợ chồng, cha mẹ, con.
Luật Đất đai 2024 có các điểm mới gì?
- Bổ sung quy định thời gian giải quyết hồ sơ sang tên không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ giấy tờ.
- Mở rộng đối tượng miễn lệ phí trước bạ cho người cao tuổi, người khuyết tật được nhận quyền sử dụng đất từ người thân.
- Áp dụng sổ địa chính điện tử, rút ngắn thủ tục nộp hồ sơ và tra cứu trực tuyến.
Ảnh hưởng của sửa đổi này
Nhờ thủ tục số hóa, người thừa kế sinh sống xa nơi có đất có thể ủy quyền nộp hồ sơ trực tuyến; kết quả sẽ trả về trên cổng dịch vụ công kèm mã xác thực, giảm công đoạn đi lại.
Chi phí và thuế, lệ phí khi sang tên
- Thuế thu nhập cá nhân: 10% trên giá trị quyền sử dụng đất, trừ trường hợp miễn giảm.
- Lệ phí trước bạ: 0,5% giá đất do UBND tỉnh công bố tại thời điểm kê khai.
- Phí thẩm định hồ sơ: Thu theo bảng giá của từng địa phương, dao động 500 nghìn – 2 triệu đồng.
Bài học kinh nghiệm thực tế
- Gia đình ông A tại Long An tranh chấp đất do di chúc viết tay thiếu ngày tháng. Tòa án tuyên di chúc vô hiệu, phải chia theo pháp luật, kéo dài 18 tháng.
- Chị B ở TP.HCM nhận đất của cha mẹ nhưng không khai thuế trong 10 ngày, bị phạt hành chính 0,05%/ngày chậm nộp.
Cách hạn chế tranh chấp ngay từ đầu
- Lập di chúc có công chứng.
- Đính kèm sơ đồ, bản vẽ hoặc hình chụp ranh giới, giúp người nhận dễ xác định thực địa.
- Thông báo công khai cho các thành viên gia đình để tránh khiếu nại “giấu di chúc”.
Kết luận & Khuyến nghị
Việc chia thừa kế đất đai cần tuân thủ đúng điều kiện của di chúc. Chuẩn bị chứng cứ về nguồn gốc đất, và ưu tiên hòa giải thân tộc để hạn chế tranh chấp. Nếu gặp khó khăn về hồ sơ hoặc phát sinh khiếu kiện, hãy liên hệ Luật Nguyễn Lê để được tư vấn và bảo vệ quyền lợi.
Ghi nhớ quan trọng về quyền sử dụng đất
Khác với tài sản động sản, thửa đất gắn liền với địa điểm cố định. Thửa đất này chịu sự điều chỉnh của cơ quan nhà nước về quy hoạch, kế hoạch sử dụng. Vì vậy trước khi thống nhất phân phần, các đồng thừa kế nên:
- Tra cứu quy hoạch để tránh nhận phần đất nằm trong khu vực giải tỏa, dự án.
- Thỏa thuận bằng văn bản về chi phí đo đạc, tách thửa, cũng như nghĩa vụ tài chính phát sinh.
- Cam kết giữ nguyên hiện trạng khi thủ tục chuyển quyền chưa hoàn tất nhằm tránh tranh chấp mới.