Quyền thừa kế đất đai là một trong những vấn đề pháp lý quan trọng, gắn liền trực tiếp với tài sản và quyền lợi của mỗi cá nhân, gia đình. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết các quy định pháp luật hiện hành, điều kiện, thủ tục cũng như những tranh chấp thường gặp, giúp bạn nắm rõ cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Quyền thừa kế đất đai là gì?
Theo Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015, cá nhân có quyền định đoạt tài sản của mình cho người khác cũng như quyền thừa kế tài sản của người khác để lại. Khi tài sản là quyền sử dụng đất – loại bất động sản đặc biệt vì thuộc sở hữu toàn dân – thì quyền thừa kế đất đai chính là quyền tiếp nhận hợp pháp phần đất, thực hiện đăng ký chuyển tên trên Giấy chứng nhận (sổ đỏ) để tiếp tục khai thác, chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp. Nếu không thực hiện sang tên, giao dịch phát sinh sau này có thể bị vô hiệu, bị phạt hành chính và gây tranh chấp nội bộ.
Ai có quyền thừa kế đất đai?
Căn cứ pháp lý: bộ luật dân sự về thừa kế (Điều 630 – 667 BLDS), Luật Đất đai 2024, Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa 2025) và Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
Trường hợp có di chúc
- Di sản chia theo ý chí người lập di chúc – miễn sao di chúc hợp pháp (Điều 630 BLDS).
- Người lập phải minh mẫn, tự nguyện, “có bút tích” rõ hoặc được công chứng/chứng thực.
- Vẫn bảo đảm phần dành cho người không phụ thuộc di chúc (con chưa thành niên, cha mẹ già yếu…).
Trường hợp không có di chúc
- Áp dụng Điều 651 BLDS, hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ/chồng, cha mẹ, con.
- Tất cả thành viên cùng hàng chia đều phần đất, trừ phần người từ chối, mất tích, bị truất quyền.
- Khi một người hàng 1 chết trước, con của họ được hưởng theo thừa kế thế vị (Điều 652 BLDS).
Như vậy, dù có hay không di chúc, phạm vi người hưởng quyền thừa kế đất đai luôn được pháp luật bảo vệ minh bạch, ổn định.
Chia đất khi không có di chúc
Xác định tài sản thuộc di sản
- Xem sổ đỏ: cá nhân đứng tên hay “hộ gia đình”.
- Đối chiếu hợp đồng chuyển nhượng, quyết định giao đất, giấy tờ kê khai 1993…
- Xác định nghĩa vụ tài chính (thuế, nợ ngân hàng, tiền sử dụng đất còn thiếu).
Nguyên tắc định giá và phân chia
- Giá trị tính theo bảng giá đất UBND tỉnh tại thời điểm mở thừa kế.
- Phân chia theo tỷ lệ bình đẳng giữa những người trong cùng hàng.
- Có thể thỏa thuận chuyển đổi: một người nhận đất, các bên còn lại nhận tiền tương ứng.
Sau khi đồng thuận, các bên lập Văn bản thỏa thuận chia di sản để chính thức hóa việc chuyển quyền thừa kế đất đai cho từng cá nhân.
Thủ tục nhận quyền thừa kế đất đai
Quy trình tiêu chuẩn gồm 4 bước, có thể hoàn tất trong 15–20 ngày làm việc nếu hồ sơ đầy đủ.
Chuẩn bị hồ sơ
- Giấy chứng tử của người để lại đất.
- CMND/CCCD, sổ hộ khẩu, giấy khai sinh chứng minh quan hệ.
- Sổ đỏ, trích lục bản đồ địa chính hoặc quyết định giao đất.
- Tờ khai di sản (Mẫu 09-ĐK/ĐĐ) & đơn đăng ký biến động.
Công chứng văn bản thỏa thuận/khai nhận di sản
- Thực hiện tại Văn phòng công chứng nơi có đất hoặc nơi cư trú cuối cùng của người đã mất.
- Mọi đồng thừa kế ký trực tiếp hoặc ủy quyền, bảo đảm đủ năng lực hành vi.
- Phí công chứng ~0,1 → 0,3 % giá trị di sản.
Kê khai thuế & lệ phí
- Thuế TNCN: 10 % phần giá trị nhận – miễn khi thừa kế giữa vợ/chồng; cha mẹ – con.
- Lệ phí trước bạ: 0,5 % giá trị đất ghi trên bảng giá.
Nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng Đăng ký đất đai
- Nộp văn bản công chứng, tờ khai thuế, lệ phí, đơn biến động.
- Giải quyết ≤ 15 ngày làm việc theo Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
- Nhận Giấy chứng nhận mới, chính thức hoàn tất việc chuyển quyền thừa kế đất đai.
Trong quá trình chờ giải quyết, các đồng thừa kế nên giữ hiện trạng đất, tránh xây dựng, cầm cố khiến hồ sơ bị trả lại.
Luật Nguyễn Lê – Tư vấn thừa kế đất đai trọn gói
- Tư vấn chuyên sâu: Giải thích chi tiết quyền, nghĩa vụ khi nhận quyền thừa kế đất đai.
- Soạn hồ sơ chuẩn: Công chứng, kê khai thuế, đăng ký sang tên – bàn giao sổ đỏ mới.
- Hòa giải & tranh chấp: Đại diện thương lượng, tham gia tố tụng khi có khiếu kiện.
- Bảo mật tuyệt đối, phí minh bạch, đồng hành tới khi khách hàng sở hữu hợp pháp phần đất.
Hotline: 0972 175 566 (Luật sư Trọng) – 179EF Cách Mạng Tháng Tám, P. Bàn Cờ, TP.HCM –
Kết luận
Tóm lại, quyền thừa kế đất đai cho phép cá nhân tiếp nhận và khai thác hợp pháp thửa đất của người thân đã khuất. Để bảo toàn tài sản và duy trì hòa khí, hãy:
- Kiểm tra sớm hồ sơ, nghĩa vụ tài chính của thửa đất.
- Lập di chúc minh bạch để tránh tranh chấp tương lai.
- Nếu không có di chúc, tuân thủ đầy đủ trình tự chia theo pháp luật.
- Thực hiện sang tên trong 10 – 15 ngày kể từ khi hồ sơ đầy đủ.
- Tham khảo luật sư khi xuất hiện bất đồng quan điểm.
Việc hiểu và tuân thủ quyền thừa kế đất đai không chỉ bảo vệ giá trị kinh tế của thửa đất mà còn củng cố tình thân. Luật Nguyễn Lê luôn sẵn sàng đồng hành để quá trình thừa kế diễn ra nhanh chóng, đúng pháp lý và an toàn.
